Crédit immobilier : les taux au plus haut, la barre des 3% bientôt franchie ?
En l’espace d’un an, les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont bondi, allant jusqu’à doubler sur certaines durées. Et ce n’est pas fini. Explications.
La phase de remontée des taux d’intérêt des prêts immobiliers est en marche active. Face à la hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne, qui n’est pas terminée en raison de l’inflation galopante, les banques augmentent leurs taux de crédit immobilier.
La barre des 2% est franchie, et, à la mi-novembre 2022, il est quasiment impossible d’obtenir un crédit en-dessous de ce niveau pour un prêt de plus de 15 ans. Un record depuis sept ans.
En octobre 2021, le taux moyen accordé sur 20 ans s’établissait à 0,99 %, selon l’Observatoire crédit logement/CSA. C’est du passé.
Ce sont les primo-accédants et les ménages modestes qui sont les plus pénalisés, ayant très peu de marge de manœuvre avec des prix de l’immobilier toujours chers. Et si on en croit certains courtiers, les taux pourraient même franchir la barre symbolique des 3% en moyenne pour un prêt sur 20 ans en 2023.
Quels sont les taux actuellement ?
En moyenne, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont atteint 2,05 % en octobre 2022, toutes durées confondues, d’après l’Observatoire crédit logement CSA (1,92% sur 15 ans, 2,06 sur 20 ans et 2,17 sur 25 ans).
Quelles sont les durées des prêts ?
Conséquence de ces taux de plus en plus élevés, l’allongement de la durée moyenne des crédits immobilier octroyés s’est poursuivi en octobre 2022 (244 mois en moyenne soit 20,3 ans, « un niveau jamais observé », selon l’Observatoire). La durée des crédits immobiliers des Français était de 13,6 ans en moyenne en 2011.
Aujourd’hui, ces (longues) durées ne sont plus toujours suffisantes pour compenser les conséquences de la hausse des prix des logements ou pour amortir celles de l’augmentation des taux d’apport personnel exigés. Donc de nombreux dossiers sont recalés à la banque.
Pour pouvoir respecter les impératifs du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), les banques sont contraintes de limiter drastiquement le nombre de dossiers qui peuvent dépasser 35 % de taux d’endettement et avec une durée d’emprunt supérieure à 25 ans.
L’augmentation des taux d’intérêt engendre nécessairement une hausse de la mensualité de remboursement, et de nombreux dossiers se retrouvent donc hors des clous. Et derrière cette difficulté, selon de nombreux spécialistes de l’immobilier, réside toujours un volume de logements toujours trop faible qui maintient des prix à l’achat encore élevés.
C’est quoi le problème avec le taux d’usure ?
Les ménages avec peu ou pas d’apport qui ont un projet d’achat d’une maison ou d’un appartement trinquent. Un taux plus élevé, ce sont des mensualités plus importantes et donc le risque de voir son dossier être refusé.
Le taux d’usure ? Il correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt. Il vise à protéger les emprunteurs.
C’est la Banque de France qui est en charge du calcul pour l’heure trimestriel de ce taux au-delà duquel il est interdit de prêter de l’argent en France. Cette dernière l’a relevé en octobre 2022. Il est à 3,05% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus… Ce qui prend en compte le taux d’intérêt du crédit, l’assurance et tous les frais annexes.
La prochaine révision du taux d’usure aura lieu le 1er janvier 2023. Pour débloquer la situation, elle pourrait décider de relever le taux d’usure, et donc autoriser l’attribution de crédits plus lourds pour les ménages, mais le relever présente, de fait, un risque pour la stabilité financière du secteur bancaire.
De nombreux professionnels du secteur demandent une révision du mode de calcul de ce taux d’usure qui évoluerait plus souvent, tous les mois par exemple, ce qui collerait mieux à la réalité du marché.
Les taux d’intérêt vont-ils encore augmenter ?
Des professionnels du courtage immobilier prévoient de nouvelles hausses des taux d’intérêts en France ces prochains mois. Ceux-ci pourraient dépasser la barre des 3 % dans la première partie de l’année avant de sans doute redescendre progressivement. Une crise qui n’est pas propre à la France, elle touche également d’autres pays comme les États-Unis où le taux d’intérêt dépasse actuellement les 7 %.
« En France, le taux nominal moyen, toutes durées confondues, était à 2,05% en octobre, estime sur actu.fr, Caroline Allorant, directrice adjointe de la direction du développement et de la communication au Crédit Logement, une société de financement spécialiste de la garantie de prêts immobiliers aux particuliers distribués par les banques. Il était à 2,06% pour les prêts d’une durée de 20 ans. »
En attendant, au troisième trimestre 2022, le nombre de prêts immobiliers octroyés a chuté de 27,7 % par rapport au troisième trimestre de l’année précédente, relevait l’Observatoire il y a quelques jours.
Le recul le plus impressionnant a été constaté entre les mois d’août et de septembre, où l’octroi de crédit a chuté de 34,7%. Ce plongeon était directement lié à ce fameux taux d’usure, responsable du blocage de près de la moitié des demandes de crédits immobiliers en 2022.
Les établissements financiers sont clairement frileux, car la rentabilité des prêts immobiliers a fondu ces derniers mois. Mais le robinet n’est pas totalement fermé. Le premier conseil adressé par les experts du secteur est de ne pas se laisser décourager par un refus et de s’adresser à plusieurs établissements bancaires.
Extrait du Site Actu.fr - Auteur : Briac Trebert